10月20日，上海2025年第八批次土拍落下帷幕。本次土拍推出6宗地块，总出让面积19.16万平方米、总起始价184.95亿元，吸引中海、保利发展、金茂、招商蛇口等20余家企业（含联合体）参与。最终6宗地块全部成交，总成交额198.77亿元，其中3宗溢价成交、3宗底价成交，整体呈现“核心地块受热捧、外围地块稳落地”的稳中有序格局，徐汇滨江地块更以14.85万元/平方米的成交楼面价刷新区域单价纪录。
6宗地块全成交 核心区溢价领跑
本次出让的6宗地块分布于徐汇、静安、杨浦、宝山、松江5区，总建筑面积40.87万平方米（住宅部分约30.51万平方米），成交情况呈现“核心与外围分化”特征。
徐汇华泾、宝山杨行、松江中山街道3宗外围地块均以底价落槌，竞得方以本地国企联合体为主——汇成&徐房联合体（徐汇华泾，综合楼面价2.77万元/平方米）、金茂&宝冶联合体（宝山杨行，1.46万元/平方米）、国贸&松江交投联合体（松江中山，2.15万元/平方米），反映外围区域市场以稳健拿地为主。
静安苏河湾、徐汇滨江、杨浦滨江3宗核心城区地块竞争更激烈，均实现溢价成交。其中，徐汇滨江地块由中海竞得，成交楼面价14.85万元/平方米、溢价率10%，成为本轮土拍“地王”；静安苏河湾地块由招商&越秀&星狮&瑞城联合体拿下，楼面价8.14万元/平方米、溢价率9%；杨浦滨江地块归属保利置业，楼面价6.996万元/平方米、溢价率14.7%，为本次土拍最高溢价。
从参拍热度看，核心地块吸引力显著：徐汇滨江、静安苏河湾、杨浦滨江分别有3家、3家、4家企业（含联合体）参与竞拍，而外围地块均仅1家企业报名，且除杨浦滨江、徐汇滨江外，其余4宗地块均以联合体形式拿地，国央企及本地城投平台仍是拿地主力。
徐汇滨江成“单价王” 核心区资源优势凸显
作为本轮土拍的焦点，徐汇滨江地块的高价成交并非偶然，其区位、资源禀赋均处于上海顶尖水平。该地块位于内中环之间，距黄浦江仅约800米，周边环绕龙华寺、西岸艺术中心、西岸美术馆等文化地标，兼具江景景观与人文氛围；1公里范围内覆盖地铁3、11、12、23号线，路网密集，交通便捷。作为上海传统“地价高地”，此次单价刷新纪录，既体现市场对滨江优质资源的认可，也符合区域长期发展预期。
另外两宗核心地块同样亮点突出：静安苏河湾地块地处静安内环，距苏州河约400米，周边有万象天地、四行仓库、大悦城等商业与文化配套，居住氛围成熟，开发潜力获市场广泛认可；杨浦滨江地块位于内中环间，距黄浦江约1.8公里，紧邻地铁12号线爱国路站及中环路、北横通道，出行便利，且周边有沪东工人文化宫、复兴岛、杨树浦电厂遗迹公园等资源，未来发展空间广阔。
热度平稳理性 新政助力开发潜力释放
中指研究院上海数据总经理张文静分析指出，本轮土拍呈现三大特征：一是持续释放徐汇滨江、静安苏河湾等优质地块，叠加9月上海出台的“好房子”建设新政，地块开发潜力进一步提升；二是整体溢价率控制在15%以内，市场热度趋于理性，未出现过度竞争；三是土地市场的稳健表现有望传导至新房销售端，推动后续新房市场平稳发展。
从整体趋势看，上海土地市场仍保持“稳中有序”的基调：核心城区凭借资源优势维持热度，外围区域以国企托底、稳健成交为主，既保障了土地供应的持续性，也体现了市场对上海城市价值的长期信心。
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